מה הוא פירעון מוקדם ואיך הוא משפיע על המשכנתא?

אחד הנושאים החשובים בבחירת מסלולי משכנתא הוא בדיקת עלות פירעון החוב מוקדם מהצפוי – לצורך כך יש להבין מהו פירעון מוקדם וממה מורכבת העמלה שלו

רננה פז

משכנתא היא הלוואה אשר החזרה נפרס על פני שנים רבות. במהלך שנים אלו, קרוב לוודאי כי יחולו שינויים. השינויים יכולים להיות שינויים בשוק ההון או שינויים אישיים בעלי השלכות פיננסיות. בלקיחת משכנתא, חשוב לקחת בחשבון את השינויים הללו. בואו ניקח בתור דוגמה ירושה. באופן לא צפוי זכיתם בירושה גדולה אשר יכולה לאפשר לכם להחזיר חלק מהמשכנתא. החזר מוקדם משמעו כי תהיו פטורים מהחזר המשכנתא כולה או חלקה וקבלת בעלות מלאה על הדירה מוקדם מהצפוי. שינויים אחרים יכולים להיות קידום בעבודה, עסק שפתאום תופס תאוצה, אקזיט מוצלח – כל אלו יכולים לאפשר לכם להחזיר את המשכנתא מוקדם מכפי שתכננתם במקור. כאמור, גם שינויים בשוק ההון יכולים לגרום לכך. אם, לדוגמה, לקחתם משכנתא צמודה לריבית בתקופה שבה הריבית הייתה נמוכה מאד ופתאום הריבית מתחילה לטפס – ייתכן ותרצו לשנות את מסלול המשכנתא למסלול המתעדכן אחת לכמה שנים או אפילו למסלול בו הריבית קבועה. במקרה זה תרצו לבצע מחזור משכנתא: להחזיר את ההלוואה במסלול מסוים ובמקומה לקחת הלוואה בתנאים אחרים על יתרת הסכום. בכל המקרים הללו תצטרכו לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא, ולשלם עמלת פירעון מוקדם המתלווה לכך.

ממה מורכבת עמלת פירעון מוקדם?

עמלת פירעון מוקדם מורכבת למעשה מחמש עמלות שונות:

1. עמלה תפעולית בגובה 60 ₪ על ביצוע הפעולה
2. עמלת אי הודעה מראש בגובה 0.1% מההחזר. ניתן לבטל עמלה זו במידה ומודיעים לבנק בין 10-45 ימים מראש על הכוונה לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה. במידה והייתה הודעה ולא בוצע פירעון מוקדם, במהלך ששת החודשים הבאים לא יהיה ניתן לקבל פטור נוסף מתשלום עמלה זו.
3. עמלת מדד ממוצע – במידה ומסלול ההלוואה צמוד למדד והפירעון המוקדם מתבצע בין 1-15 לחודש, העמלה תהיה בגובה חצי מהמדד הממוצע החודשי (ממוצע השנה שקודמת לפירעון). עמלה זו אינה משולמת במידה והפירעון המוקדם מתבצע בחלק השני של החודש, לאחר ה-15.
4. עמלת הפרשי שער – במידה ומסלול המשכנתא צמוד לשער מט"ח או מתנהל במט"ח, והיא שווה להפרשי השערים בין יום הפירעון ויומיים לפני יום הפירעון. הודעה של שני ימי עסקים מראש פוטרת מתשלום עמלה זו.
5. עמלת היוון – החזר על פערי המדד שהבנק מפסיד בגלל הפירעון המוקדם.

מארבעת העמלות הללו, העמלה המשמעותית ביותר שיכולה להגיע לסכומים של עשרות אלפי שקלים היא עמלת ההיוון. עמלה זו מחושבת ביחס לפערים בין הריבית המקורית והריבית אותה הבנק יוכל לקבל על הלוואה דומה לשארית התקופה.

כמה עולה עמלת פירעון מוקדם?

עמלת היוון משולמת רק כאשר מדובר על מסלול הלוואה שאינו צמוד לריבית, ארוך משנה או כאשר המסלול מתעדכן לפי ריבית הפריים אחת לתקופה והפירעון מתבצע שלא בנקודת היציאה. רק בהלוואת זכאות אין תשלום של עמלת היוון כהטבה שניתנת מטעם המדינה.

חישוב עמלת ההיוון הוא כזה: מכפלה של:

• הפרש הריביות – הריבית שבה לקחתם את המשכנתא פחות הריבית הממוצעת שהבנק יוכל לקבל על יתרת משך ההלוואה
• מספר השנים שנותרו להחזר
• הסכום שהוחזר לבנק בפירעון המוקדם

ממכפלה זו יש להוריד את ההנחה המחויבת על פי חוק בהתאם לוותק המשכנתא. החזר הנמשך בין 3-5 שנים מזכה ב-20% הנחה וותק של מעל ל-5 שנים מזכה ב-30% הנחה.

איך ריבית משכנתא ממוצעת קשורה לעמלת פירעון מוקדם?

הריבית אותה תקבלו מהבנק בפועל בתהליך קבלת משכנתא תלויה בגורמים רבים: מסלול המשכנתא הנבחר, מצבכם הכלכלי, תחרות בשוק המשכנתאות ויכולת ניהול המשא ומתן מול הבנק – כל אלו יבואו לידי ביטוי בריבית שאותה תקבלו בפועל. כאשר באים לחשב עמלת פירעון מוקדם הדרישה מהבנקים היא לחשב את פערי הריבית בהתאם לנתון אובייקטיבי – ריבית המשכנתא הממוצעת בהתאם למסלול, כפי שפורסמה על ידי בנק ישראל.

בנק ישראל משקלל ומחשב ממוצע ריביות למסלול לכל המשכנתאות שניתנו בשנה החולפת, וזו ריבית המשכנתא הממוצעת אשר מתפרסמת. הפרסום אינו למספר יחיד אחד, הוא מחולק על פי מסלולים צמודים ושאינם צמודים וכן על פי משך המשכנתא. לדוגמה, הריבית הממוצעת שניתנה עבור הלוואות משכנתא לא צמודות למדד באורך 5-10 שנים הייתה 3.87, בעוד שהריבית הממוצעת למשכנתא צמודת מדד עד 5 שנים עמדה על 2.83 – נכון ליולי 2022.

ריבית המשכנתא הממוצעת יכולה לעזור ללוקחי המשכנתאות להבין מה גובה עמלת הפירעון המוקדם  שהם ידרשו לשלם בהתאם לנתוני המשכנתאות שהם לקחו, כמו גם להשוות בין הצעות ראשוניות של בנקים שונים למשכנתאות לקבלת משכנתא חדשה.

עמלות היוון יכולות להגיע לסכומים גבוהים מאד, לכן חשוב לקחת את הנתונים האלו בחשבון כאשר קובעים את תמהיל המשכנתא אותו רוצים לקחת, ולהיעזר באנשי מקצוע אשר יכולים לייעץ ולבאר את המשמעויות המלוות לכל בחירה.