קומנדו הנדל״ן של מוכרי הדירות בצפון תל אביב

ברק בר לב, המייסד של משרד בר-לב נדל"ן, הפך לשם שגור בקרב מוכרי הדירות בצפון תל אביב. שם שמזוהה עם מקצוענות מקיפה בתיווך מקרקעין חסרת פשרות, אסטרטגיה קרה ופעולה זריזה. מוכרי דירות לא מקבלים עוד "מתווך למכירת דירה", אלא כוח משימה מהונדס, באפקטיביות של שישה מתווכים בבן-אדם אחד.

זהו סיפורו של איש נדל"ן כריזמטי שהפך פעולת תיווך של מכירת דירה בצפון תל אביב לאמנות מדויקת והוכיח שוב ושוב שהבחירה במתווך דירות בתל אביב הנכון, היא ההבדל בין עוד נכס בשוק, לבין עסקה נכונה, משתלמת ובונה חיים.

במרכז המבצע: רחוב קטן ונחשק בצפון הישן של תל אביב

שעת בוקר מוקדמת. הרחוב שקט, כמעט מנומנם. הדלתות מוגפות, כלי הרכב חונים על מקומם, ועלוות העצים מתנענעת ברכות ברוח הקלה.

כלפי חוץ שגרה תל־אביבית שקטה, אך מאחורי אחת הדלתות מתרקם מהלך נדל"ני מדוקדק, שתוכנן בקפידה לאורך שבועות.

מהו המהלך המתבשל

פנטהאוז ייחודי ובלעדי מוצע למכירה בלב רחוב נורדאו, בליבה של שכונת הצפון הישן, צפון תל אביב.
לא עוד פרסום חפוז או הנחה גורפת אלא מהלך אסטרטגי מוקפד, שנועד לייצר לבעלי הנכס את הערך המרבי, תוך מיצוי מיטבי של הפוטנציאל הגלום בו.

במרכז המהלך הזה אני ניצב מתווך הצמרת, ברק בר-לב, מייסד ובעלים של משרד בר-לב נדל"ן, המתמחה בתיווך דירות למכירה בצפון תל אביב.

בוחרים במשרדי בר-לב נדל"ן בשל מיומנות מקיפה בנדל"ן בתל אביב

לאורך השנים, הפך בר-לב את מלאכת התיווך לדיסציפלינה של ממש. אמנות מתודית הנשענת על תכנון, ניתוח וסדר פעולות מדויק.  הוא אינו ניגש לעסקה כמי שמחפש קונה, אלא כמי שבונה תכנית פעולה: מנתח את המרחב, ממפה את נקודות הכוח של הנכס, מנסח מטרות אסטרטגיות ורק אז יוצא לדרך. בדיוק כמו יחידת עילית.

כמי שעומד בראש משרד בוטיק הפועל בצפון תל אביב, מציין בר-לב כי הוא רואה בתפקידו שליחות מקצועית רחבת היקף לצד מומחיות עמוקה במשא ומתן.

"אנו בר-לב נדל"ן מחזיקים בניסיון רב-שנים בעולמות המקרקעין, התכנון וההתחדשות העירונית, והמיסוי, ומלווים זה מכבר מאות עסקאות חלקן מורכבות ביותר עד לקו הסיום, ולעיתים מעבר לו, מדגיש. ייחודנו טמון בגישה ההוליסטית שאנו מציעים ללקוחותינו, שירותי מעטפת של ממש, הכוללים ייעוץ מקיף ותכנון אסטרטגי הנוגע לכל רובדי העסקה: תכנוניים, משפטיים, מיסויים ושיווקיים כאחד."

בעבור ברק בר לב, כל דירה בצפון תל אביב היא מערכת שלמה לא רק אבן, בטון ונוף אלא מכלול שיש לקרוא, לנתח ולהוביל למימוש מיטבי.

וכך  עושים עסקת תיווך דירה למכירה בתל אביב אחר תיווך דירה למכירה בצפון תל אביב, תוצאה אחר תוצאה במינימום סיכון, ובמקסימום ערך למוכר.

מבחינתו, תפקיד המתווך הוא לראות רחוק, לחשוב רחב, ולתת ללקוח המוכר דירה את כל מה שהוא לא ידע שהוא צריך כדי שהעסקה תיסגר בדיוק כפי שצריך. זו לא הבטחה. זו מחויבות.

השלב הראשון: איסוף מודיעין

בר-לב מציין כי הוא אינו ניגש לעסקה בקלות ראש. כל דירה שלוקח על עצמו לשווק נבחנת תחילה כיחידה טקטית עצמאית, כזירה שמצריכה פענוח מוקדם לפני פתיחת המבצע.

"מבחינתי, כל נכס הוא סיפור בפני עצמו, מקרה בוחן עם מאפיינים ייחודיים, מוקדי כוח וחולשה, דינמיקות נסתרות ותרחישי פעולה משתנים."

ברק בר לב מתחיל באיסוף מודיעין על הנכס. מה מייחד את הנכס? אילו נקודות ראוי להבליט ואילו להסוות? מיהו קהל היעד המדויק, מהן יכולותיו, העדפותיו, והיכן הוא מצוי לא רק גיאוגרפית, אלא פסיכולוגית? מהם תנאי השוק ברגע הנתון, אילו דירות מתחרות על תשומת הלב, ומה הופך את הנכס שהוא מציג לרוכשים לאלטרנטיבה מועדפת.
לאחר מכן מגיע השלב המאתגר יותר הנוגע לאיסוף המודיעין והוא: בדיקות מקדמיות למכירת דירה ומה חשוב שכל מוכר ידע.

בר-לב רואה לנכון להדגיש לנו כי אמנם הינו מתווך נדל"ן עם השכלה משפטית, אך אינו עורך דין ואין לו סמכות לאמת את כל ההיבטים המשפטיים והטכניים הכרוכים במכירת דירה.

"למרות שאני מבצע בדיקות מקדימות בשיתוף פעולה עם עורכי דין ושמאים מקצועיים לצורך בדיקה מעמיקה תפקידי הוא בעיקר להאיר בתחילת הדרך ולפני חתימת הסכם על טופס הזמנת שירותי לתיווך בלעדיות את תשומת ליבו של המוכר לנקודות קריטיות ולהמליץ לו לפנות למומחים כגון שמאי או עורך דין בנדלן לצורך אימות ואישור הממצאים."

לטענתו של בר-לב בעת היערכות למכירת דירה בצפון תל אביב, נדרש המוכר לבצע שורת בדיקות מקדימות שמטרתן להבטיח תהליך מכירה תקין. למנוע סיכונים משפטיים, ולחזק את מעמדו מול הקונים. מדובר בפעולות שיכולות למנוע עיכובים, להגדיל את אמון הרוכשים ולהבטיח קבלת התמורה במועד.

לפניכם מעט מתוך פירוט הבדיקות העיקריות שמבצע ברק בר-לב שהוא מתווך עבור המוכר: בדיקות קנייניות: וידוא תקינות הזכויות והמצב הרישומי של הנכס

מוכר אחראי לוודא כי הוא בעל הזכויות החוקי בדירה, בין אם כבעלים רשום או כחוכר לדורות, וכי זכויותיו נקיות מכל מגבלה או מניעה למכירה.

יש להוציא נסח רישום עדכני מהטאבו (או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל / חברה משכנת) ולוודא:

• שהנכס רשום על שם המוכר, תוך התאמה בין פרטי זהותו לבין הרישום.
• שאין טעויות בפרטי הזיהוי (כגון חוסר במספר זהות או שינוי שם).
• שאין הערות שמקשות על המכירה: עיקולים, משכנתאות, צווים או הגבלות אחרות.
• שמעמדו האישי של המוכר (נשוי, גרוש וכדומה) לא מקים זכויות שיתוף לבן/בת הזוג שלא נתן הסכמתו/ה למכירה.

הערת המערכת: בר-לב מציין כי בדיקות אלה מתבצעות בקפידה, במקביל להכוונה מקצועית, כדי לאתר ולפתור בעיות מראש.

בדיקת החזקה ומי נמצא בפועל בדירה?

מוכר חייב לדעת אם יש בדירה שוכר פעיל, דייר מוגן או פולש, ולבחון את תנאי ההחזקה.
אם מדובר בדירה מושכרת, יש לצרף את הסכם השכירות, לציין את מועד הפינוי ולוודא שקיים מנגנון ברור להבטחת מסירה פנויה. (במקרה של סירוב מצד השוכר יש להיערך לפינוי מוקדם ככל הניתן טרם תחילת המכירה.)

בדיקות לגבי עיקולים, שעבודים, צווי מניעה וחובות

שעה נמכרה הדירה, מוכר מחויב למסור דירה נקייה מכל זכות של צד שלישי.
לפיכך יש לבחון את נסח הטאבו, את רשם המשכונות, ואם מדובר בתאגיד גם את רשם החברות, כדי לוודא שלא קיימים:

• עיקולים או צווים שנרשמו נגד המוכר.
• הערות אזהרה שלא הוסרו.
• משכנתאות לא סגורות.
• משכונים שלא נמחקו אף לאחר סילוק החוב.

אם קיימת משכנתא פעילה, יש להוציא מכתב כוונות מהבנק הממשכן, לציין את יתרת החוב ולהתכונן הסדיר את תנאי פירעונה לרוב מתוך כספי העסקה. כאן המקום לציין כי התחייבות למחיקת המשכנתא מותנית בתיאום מדויק עם כל הגורמים הרלוונטיים.

מסמכי הבית המשותף תשריט, צו ותקנון

מוכר נדרש לבדוק לפני תחילת המכירה את מסמכי הרישום של הבית המשותף: צו רישום, תשריט ותקנון.
תשריט הבית המשותף נועד לאמת:

• את מיקומה של הדירה.
• את הזיהוי המדויק של החניות, המחסן, המרפסות או הגג הצמוד.
• שהממכר תואם את הרישום החוקי.

תקנון הבית המשותף מסדיר זכויות בניה, שימושים משותפים, זכויות הצמדה ועוד. יש לעיין בו מראש, ולוודא אילו זכויות נלוות כלולות במכירה.

בדיקות תכנוניות חריגות בנייה, צווי הריסה וזכויות עתידיות

מוכר נדרש לוודא שהנכס בנוי כחוק, וכי אין עליו חריגות בנייה או הליכים תלויים ועומדים, כגון:

• צווי הריסה.
• התראות מפקחים.
• בנייה ללא היתר (כגון הרחבת דירה, סגירת מרפסת, מחסן, עליית גג וכו').

הערת המערכת: ברק בר לב מציין כי קיום חריגות עלול לסכל את העסקה, לפגוע בערך הנכס ולמנוע מימון מהבנק. מומלץ לבצע בדיקה יסודית בתיק הבניין אצל הוועדה המקומית, להשוות את היתר הבנייה למצב בפועל, ולוודא שאין חריגות קיימות או מתועדות.

כמו כן, לטענתו ניתן לקבל מידע תכנוני מהוועדה המקומית בתל אביב כדי להציג לקונים את זכויות הבנייה האפשריות בנכס או בגג הצמוד, אם קיימות.

ברק מבהיר כי אם ידוע על תוכניות משמעותיות במגרשים סמוכים כגון הקמת מגדלים, כבישים או מרכזים ציבוריים חשוב ליידע את הקונה מראש.

הערכת שווי נכס למכירה בתל אביב

כחלק מהיערכות למכירה, חשוב למוכר להציג מחיר ריאלי ואמין.

כמעט בכל סיטואציה, בר-לב נדל"ן ממליצים למוכרי דירות לפנות לשמאי מקרקעין להערכת שווי מקצועית ומדויקת של הנכס, כדי לבחון אותם.

הערכת שווי אמינה נעשית אך ורק על-ידי שמאי מקרקעין מוסמך והיא נשענת על מכלול רחב של פרמטרים: מצבו הפיזי והתכנוני של הנכס, ניתוח עסקאות דומות באזור (לרבות דרך מערכת רשות המסים), ומגמות שוק עתידיות המשפיעות על ערכו של הנכס.

מתווך, מקצועי ככל שיהיה, אינו מוסמך לקבוע שווי נכס. לכל היותר באפשרותו להציג סקירה והערכה כללית.

"אנחנו בר-לב נדל"ן למשל, מבססים את הבנתנו לגבי שווי הנכס על ניסיון מצטבר של מאות עסקאות, חשיפה עקבית לרוכשים רלוונטיים, והיכרות עמוקה עם רמות ביקוש והצעות רכישה בפועל. אך עדיין, כאשר מדובר בקביעת תג מחיר, אנו ממליצים לחזק את ההערכה והסקירה שלנו באמצעות חוות דעת שמאית."

"ברוב המקרים ואף כמעט בכולם תתגלה ההתאמה בין הערכתנו המקדמית לבין חוות הדעת של השמאי. אך עבורנו, שקיפות, מקצועיות וביסוס נכון של ערך הנכס הם עקרונות שאינם נתונים לפשרות."

מוכנות פיננסית וסילוק התחייבויות

ברק בר לב משוכנע כי מוכר דירה לפני שהוציא דירתו למכירה צריך לקחת בחשבון את ההתחייבויות הכספיות הכרוכות במכירה: סילוק חובות, עמלות פירעון מוקדם לבנק, היטל השבחה, מס שבח (בכפוף לפטורים), תשלום דמי תיווך למתווך דירות, ועוד. הכנה כלכלית מדויקת תמנע עיכובים ברישום העסקה ותבטיח את הצלחתה.

לגופו ולסיכומו של פרק זה ברק בר לב מציין כי: מכירת דירה בתל אביב היא מהלך מורכב, המחייב שקיפות, תיעוד והכנה מוקדמת.

מוכר הנוהג בהתאם, ומבצע את כל הבדיקות מראש בליווי מקצועי של צוות מנצח נדל"ני, מייצר אמון אצל הקונה ומקדם את העסקה במהירות ובביטחון.

תהליך המכירה של נכס בתל אביב דורש בדיקות מקדימות יסודיות, וההמלצה של בר-לב היא לפעול בשקיפות ולבצע את כל הבדיקות המקדימות יחד עם אנשי מקצוע מנוסים, כדי למנוע עיכובים, סיבוכים או בזבוז זמן.

"זו גישה שאינה מזכירה את עבודתו של מתווך "קלאסי" אלא יותר את זו של מתווך דירות מוביל בתל אביב. והיא מוכיחה את עצמה פעם אחר פעם. כשמציגים נכס נכון, לאדם הנכון, ברגע הנכון ערכו הנתפס מזנק. במקרים לא מעטים, מדובר בעשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים שנוספים לשורת הסיכום."

שלב שני: פריסה מדויקת:  לא "מודעה", אלא השקה

עם סיום שלב התחקיר, עובר ברק בר לב לשלב שבו מתחילה הלחימה האמיתית: בניית הפריסה המדויקת. כאן לא מדובר בהעלאת מודעה שגרתית בפורטל נדל"ן אלא בהשקת מוצר פרימיום. תזמון, קצב, מסר, שדה, הכול מחושב.

ברק לא "זורק" נכס לשוק. הוא משיק אותו. "דירה למכירה בצפון תל אביב לא 'יוצאת למכירה'. היא עולה לאוויר, בדיוק כמו שמרימים מותג פרמיום עם אסטרטגיה, עם סיפור, ועם מטרה", הוא נוהג לומר.

על קצה המזלג, ההשקה כוללת צילום מקצועי שמעורר תחושה ולא רק מתעד; טקסטים שנכתבים בקפידה על-ידי אנשי תוכן, ונוגעים בדיוק במקום שבו הרגש וההיגיון נפגשים; ולרוב גם קמפיין ממוקד היטב, המופנה לרשימות סגורות של רוכשים פוטנציאליים, שהוגדרו מראש לפי פרופיל, תחומי עניין ויכולת רכישה.

בחלק מהמקרים, ההשקה נעשית בפרופיל נמוך, מתחת לרדאר. למה? כדי לבחון תגובות, ללמוד את השטח, לדייק מסרים. "כל שיחה מתועדת, כל תגובה נבחנת. זו לא גישוש מקרי, זה מודיעין מקדים", אומר ברק.

במונחים של שוק נדל"ן רווי ומתוח כמו זה של צפון תל אביב, מדובר במשוואה פשוטה אך קריטית: שיווק חפוז שורף נכסים.

דירה שנחשפת בצורה לא נכונה נצרבת בתודעה של הקונים כמוצר כושל. וכשמדובר במיליונים, אין הזדמנות שנייה.

לכן, כמו ביחידה מובחרת, כל מהלך בשיווק הנכס חייב להיעשות שניים שלושה צעדים לפני כולם תוך תכנון מדויק, שליטה בתזמון, וגישה שמבינה לא רק מה הנכס שווה, אלא גם למי בדיוק הוא ידבר.

השלב השלישי: ניהול משא ומתן: הקרב האמיתי

כשהטלפון מצלצל, והקונה הפוטנציאלי מביע עניין כאן רק מתחילה העבודה.

המשא ומתן הוא שלב קריטי, שדורש לא רק ניסיון אלא חכמת חיים, אינטואיציה, ושליטה במנעד רגשי רחב. זוהי זירה טקטית, שבה כל משפט, שתיקה או תזמון עשויים להשפיע על שורת המחיר.

בר-לב לא נלחם בקונה אלא מבין אותו. נכנס לראש שלו. אבל בתוך ההבנה הזו, הוא מגן בנחישות על האינטרס של שניהם כאילו האינטרס היה שלו. "זו לא מלחמה, זה מלאכת מחשבת, מבצע מתואם היטב, אני נוהג לומר."

כשמובילים את השיח מהשכל ולא מהאגו אפשר להגיע לתוצאה שמכבדת את שני הצדדים, אבל משרתת את המוכר בעוצמה מרבית. וכך זה קורה בפועל: עסקאות נסגרות במהירות, במחירים גבוהים, תוך שמירה על מערכת יחסים חיובית. בלי תסכולים. בלי מריחות. בלי טעויות.

ה DNA-של ברק בר-לב: יושרה, דיוק, תוצאה

בעולם שבו לא מעט בני אדם ואנשי מקצוע מונעים מאינטרס רגעי, אני בוחר בעקביות בדרך הארוכה אך הנכונה:
לא כל דירה מתאימה לשיווק, לא כל קונה מתאים לדירה, ולא כל עסקה שווה את זמנו של הלקוח. אני בודק, מסנן, מדייק גם אם פירוש הדבר הוא לא לקחת את העסקה.

השוק רווי ומוכרים חשים לעיתים כאילו הם עוד "מספר במערכת", הם אומרים לי. ואני משיב: "אצלי, כל מוכר הוא פרויקט. אני לא מבטיח מה שאי אפשר לקיים. אני מקיים את מה שהבטחתי."

זוהי לא רק תפיסת שירות אלא שיטה שלמה שמבוססת על יושרה כערך יסוד. והיא זו שהפכה את משרד בר-לב נדל"ן לכתובת מקצועית בצפון תל אביב במיוחד בקרב בעלי נכסים בתל אביב, שאינם מוכנים להפקיד את עתידם הנדל"ני בידי חובבנים.

לא רק פנטהאוזים למכירה בצפון תל אביב.

למרות ההתמחות של בר-לב בנדל"ן פרימיום הכולל פנטהאוזים למכירה מהשורה הראשונה בתל אביב, בר-לב נדל"ן מקבלים גם דירות "טיפוסיות" למכירה, בצפון תל אביב בשווי של 4 מלש"ח וצפונה, כל עוד מתקיים תנאי אחד: ניתן לסמן עליהן ✔.

"אני לא בוחן דירה לפי הגודל שלה, אלא לפי תעודת הזהות שלה: הרישום, המצב המשפטי, הפוטנציאל השיווקי, הנכונות של בעלי הנכס לשתף פעולה. אם כל הנתונים תקינים, אני בפנים."

חשוב לומר: מעל 80% מהפניות שאנחנו בר-לב מקבלים נפסלות מראש. למה? כי אי אפשר לסמן עליהן ✔. פגמים ברישום, בעיות קנייניות, מחיר מנותק מהשוק, חוסר שקיפות, או פשוט סירוב להציג את הנכס בשעות סבירות. כל אלה סוגרים את הדלת עוד לפני שנפתחה.

והעתיד? בדיוק כפי שתוכנן.

גם כשהשוק משתנה, הריביות מטפסות והתחזיות נעות בין אופטימיות לחשש: אני ממשיך לפעול באותה שיטה: דיוק, תכנון, יושרה.

בעידן שבו כל אחד יכול "להעלות מודעה", מעטים הם אלו שיודעים למכור באמת. נדל"ן הוא לא רק עניין של מספרים אלא של ידע, תזמון, של הבנה עמוקה באנשים, ושל ניהול מהלכים מורכבים לאורך זמן קצוב

ברק בר-לב: לא עוד מתווך בתל אביב, אלא מתווך דירות זריז קטלני ביותר

מוכר מפקיד בידו את מפתחות דירתו הוא לא מוסר אותם ל"עוד מתווך דירות". הוא מפקיד את אחד מנכסיו היקרים והמשמעותיים ביותר בידיים שמבינות את כובד המשקל, ופועלות בהתאם: באיפוק, באחריות, ובמקצועיות בלתי מתפשרת.

חשוב להדגיש כי בר-לב אינו מלווה את העסקה אלא מנווט אותה, איננו מגיב למהלכים אלא יוצר אותם, איננו שואף לטוב אלא דורש את הכי טוב תמיד.

הזריזות עבורו אינה תכונה היא תפיסת פעולה מולדת

בעולם הנדל"ן, שבו כל דקה יכולה להכריע עסקה, ברק פועל בזמן אמת ולא בדיעבד. בעוד אחרים מתעכבים על פרטים, מתלבטים, בודקים, מחכים לאישור, ברק בר-לב כבר סיים לבדוק. ואם סימן וי חד, ברור, נטול סימני שאלה, הוא כבר בשלבי הפעלה.

"עבורי זריזות איננה פעולה חפוזה אלא תוצאה של מוכנות, של בהירות, של שליטה מלאה בפרטים. זו לא תגובה למציאות, זו הובלה שלה. התגובה שלי לשוק מהירה, חדה ומדויקת, אפשר לומר כירורגיה שיווקית בתנאי לחץ. כל מהלך מתוכנן. כל שלב מתוזמן. כל פעולה מדויקת. במינימום של רעשים ובמקסימום אפקט. כמו לוחם עילית: חסכני בתנועה, מוחלט בתוצאה."

והשקיפות? מוחלטת.

"כשאני נכנס לנכס המוכר יודע. כשאני יוצא ממנו, המוכר יודע. שום פעולה אינה מתבצעת "בחוסר ידיעה". המוכר שותף מלא לתהליך ולא רק בתוצאה, אלא גם בדרך."

לפחות אחת לשבוע מתקיימת שיחה מסודרת בין ברק בר לב המתווך לבין בעל הנכס לעיתים גם כל יום, עדכון, דיוק, תיאום. ובמקרה של דירת ירושה עם מספר יורשים, כולם על הקו, כולם שומעים, כולם מבינים, כולם נוגעים באמת.

והמטרה במקרה זה היא אחת: להביא למוכר הדירה בתל אביב את התוצאה הטובה ביותר האפשרית בזמן הקצר ביותר האפשרי, בלי להשאיר סימני שאלה מאחור כי בסופו של דבר זו אינה רק אסטרטגיה. זו אינה טכניקה. זו שיטה של  המייסד של משרד בר-לב נדל"ן.

ולסיום הראיון שלנו

לאחר שהיינו מרותקים למידע רב, תובנות נדירות ודוגמאות חיות מתוך לב ליבה הפועם של זירת הנדל"ן התל־אביבית, דבר אחד נותר ברור: אצל ברק בר-לב, יושרה היא לא קלישאה אלא כלי עבודה. לא סיסמה אלא שיטה. שיטה שמביאה תוצאות, בונה אמון, ובעיקר מוכיחה את עצמה פעם אחר פעם. כי בתל אביב, עיר שבה הכול זז מהר. ברק בר-לב יודע לעצור, לדייק ולסגור – בדיוק כמו שצריך. בדיוק כמו מתווך מנצח.

ברק בר-לב (בר-לב נדל"ן)

קרדיט תמונה: שלמה כהן