דירה להשקעה באילת: 10 דברים שחשוב לדעת

שי דוד | יום שישי 29 באפריל 2022 | מערכת ישראל ניוז

במאמר הבא נפרט במה באמת כדאי להתמקד בבואנו לקנות דירה להשקעה באילת (או בכל מקום אחר)

רבים מהמשקיעים כיום מחפשים דירות להשקעה באילת. מדובר על משקיעים המעוניינים ברכישת דירה שתניב עבורם תשואה טובה ותשמור על ערכה. דירות להשקעה הן עניין רציני ויש להתייחס אליהן בהתאם ולבחון את הדברים בצורה מקצועית, כדי לא להסתבך כלכלית. משקיעים הם בעיקר על אנשים בעלי נזילות כספית אשר מבינים שכסף ששוכב בבנק מאבד מערכו ואכן כך, שוק הנדל"ן הוא אלטרנטיבה מצויינת להחזקת הכסף בבנק, לשמירת ערך הכסף ולקבלת תשואה טובה וכל זאת בסיכון נמוך.

דירה להשקעה היא לא דירה למגורים

לא כל הנוצץ זהב ולא כל "מציאה" היא השקעה כדאית. נכס להשקעה צריך להראות בדיוק כמו בית החלומות שלנו. אבל הוא צריך לענות על פרמטרים אחרים. וזאת משום שקניית דירה להשקעה אינה דומה לקנית דירה למגורים. כאשר אנו רוכשים נכס להשקעה המטרה הראשונה שלנו היא למקסם את הרווח מהעמדת הדירה להשכרה או מכירתה לאחר תקופה מסוימת. ראשית כל נזכיר לעצמנו שהנכס להשקעה אינו הנכס בו אנחנו הולכים לגור. הוא נבחן בפרמטרים אחרים ולאו דווקא במידת התאמתו לצרכינו כדיירים, אלא קודם כל ביעילות הכלכלית של הדירה להשקעה עבורנו – איך הנכס "ייצר לנו" את ההכנסה הטובה ביותר ולא האם הוא יפה או מסודר לפי רצוננו כדיירים, אלא נכס להשקעה צריך להתאים לנו כבעלי בית. בדרך כלל המשקיעים המחפשים לקנות דירה להשקעה מתעניינים בעיקר בשאלת המחיר – ואולם, ישנם  פרמטרים נוספים שבהתאם להם יש לבחון את הכדאיות של רכישת הנכס להשקעה.

10 דברים שחשוב לבדוק לפני שרוכשים דירה להשקעה באילת

בבואכם לרכוש נכס נדל"ן / דירה להשקעה באילת יש לבחון את הפרמטרים הבאים שיצביעו על מידת הכדאיות של העסקה:

1. הגדרת מסגרת התקציב להשקעה
2. הגדרת האזור המועדף לביצוע ההשקעה
3. מחיר הדירה
4. ההכנסה הצפויה מהדירה
5. יכולת ההשכרה של הדירה
6. שמירת ערך הדירה
7. יכולת המימוש של הדירה
8. מצבה הפיזי של הדירה
9. המצב המשפטי והתכנוני של הנכס
10. הגדרת מסגרת התקציב להשקעה

מסגרת התקציב: השלב הראשון בבחירת דירה להשקעה

לפני שמתחילים לחפש דירה להשקעה יש להגדיר תקציב אותו נרצה להשקיע. תקציב זה מורכב משני מרכיבים:

1. ההון העצמי:

זהו סכום הכסף הזמין שלנו אותו נרצה להשקיע בקניית הדירה. הוא הבסיס לתכנון וברור שככל שההון העצמי גדול יותר כך ניזקק למימון נמוך יותר או שנוכל לרכוש נכס איכותי או יקר יותר.

1. מסגרת האשראי:

מסגרת זו היא המשכנתא או הלוואה מסחרית שנרצה לקחת ולממש. למסגרת האשראי השפעה על הכדאיות הכלכלית של ההשקעה – שכן נשאף לכך שהתשואה מההשקעה תהיה גדולה מעלות האשראי (ובמילים אחרות – שלא נוציא את כל מה שנקבל להחזרת ההלוואה או המשכנתא ובוודאי שלא נוציא יותר).

הגדרת האזור המועדף לביצוע ההשקעה

האם נכון לקנות דירה להשקעה בבאר שבע, או בחיפה, כאשר אני גר באילת?

בחירת האזור בו נרצה לרכוש דירה להשקעה מושפעת מהיבטים אישיים של נוחות ועלות-תועלת: עד כמה נרצה להשקיע במקום הרחוק ממקום מגורינו ומה מידת הזמינות שלנו להגיע לנכס; או לחילופין – עלות אלטרנטיבית של טיפול בדירה המושכרת על ידי מישהו אחר. כל זאת יחד עם שקלול של שיקולים ובהם – מהם האזורים בהם להערכתנו ניתן לצפות לעליית ערך הדירה וכן לקבלת תשואה גבוהה יותר בגין ההשקעה.

מחיר הנכס / הדירה

יש לבדוק את מחיר הנכס המדובר בהשוואה לנכסים דומים העומדים למכירה באילת (או בכל ישוב אחר) ומידת היותו של המחיר הריאלי. טעויות נפוצות הן להשוות בין מחירי נכסים בערים שונות; או בין נכסים שאינם דומים באותו ישוב. לדוגמא: דירה בשכונת שחמון באילת תעלה יותר מדירה בשכונה א' בעיר, אך גם תיתן הכנסה גבוהה יותר. יש לכלול בשאלת המחיר גם מרכיבים נוספים ובהם: מס רכישה, עלות שיפוץ של הנכס, שכר טרחת מתווך ושכר טרחת עורך דין. מומלץ להביא בחשבון בין 5% ל- 10% ממחיר הנכס כעלות נוספת, בהתאם למצבו. בדיקת מחיר הנכס יכולה להיעשות באמצעות בדיקה באתר רשות המיסים בו מפורסמים מחירי עסקאות שנעשו – וכמובן בהתייעצות עם סוכן נדל"ן ותיק.

ההכנסה הצפויה מהשכרת הדירה והתשואה ממנה

מה תהיה ההכנסה המיידית עם השכרת הדירה, שמהיחס בינה לבין מחיר הנכס נגזרת התשואה המיידית שייתן הנכס. התשואה אינה ההכנסה, אלא היא מבטאת את היחס בין ההכנסה מהדירה להוצאות עליה (הוצאות הרכישה והוצאות אחזקה). יש להבחין בין הכנסה ברוטו המגלמת בתוכה גם הוצאות של בעל הנכס בגין אחזקת הנכס וגם תקופות בהן הנכס עשוי להיות לא מושכר; לבין הכנסה נטו המתייחסת להכנסה הנקייה מהנכס, לאחר ניכוי ההוצאות ולאחר תשלום מס. יש כמובן להביא בחשבון גם מיסוי החל על השכירות, בהתאם למדרגות המס הנהוגות המתעדכנות מעת לעת. בחישוב התשואה יש להתייחס לתשואה נטו – בשקלול כל מרכיבי ההוצאה הן לרכישת הנכס והן לאחזקתו.

יכולת ההשכרה של הנכס / הדירה

השאלה כאן היא עד כמה קיים ביקוש לנכסים דומים באזור המדובר ומה הסיכון שנכס יעמוד לא מושכר לאורך זמן כלשהו. כל רוכש נכס להשקעה צריך להביא בחשבון את יכולתו לספוג תקופה מסוימת בכל שנה בה לא יהיה הנכס מושכר כדי לא "להיות בלחץ" ולהתפשר על מחיר השכרת הדירה; או להגדיר לעצמו גבולות מינימום ריאליים לשכר הדירה המבוקש. רצוי להתייעץ בבעלי מקצוע כדי לחשב מחיר זה בצורה נכונה.   לעתים עדיף לרכוש נכס להשכרה  שייתן תשואה מעט נמוכה יותר אבל בטוחה יותר ולאורך זמן.

שמירת ערך הנכס / הדירה

חשוב מאוד לבדוק בבואנו לקנות דירה להשקעה, עד כמה ישמור הנכס על ערכו לאורך זמן ובכמה עשוי לעלות ערכו לאורך זמן. זהו מרכיב מרכזי וחשוב שלעתים רבות נוטים להתעלם ממנו רוכשי דירות להשקעה. עדיף לקנות נכס שסיכויי עליית הערך שלו גבוהים לעומת נכס שערכו לא יעלה בצורה משמעותית. לעתים השיקול של עליית הערך חזק יותר מאשר השיקול של התשואה על הנכס – וכאן נכנסת לשיקול ההעדפה האישית – האם אתה, הקונה דירה להשקעה, מעדיף את ההחזר המיידי הגבוה יותר באופן יחסי (כאשר בדרך כלל ערך זה יהיה גבוה יותר דווקא באזורים בהם עליית הערך תהיה נמוכה יותר); או שתעדיף דירה להשקעה שתיתן תשואה נמוכה יותר אך תבטיח עליית ערך גבוהה יותר.

יכולת מימוש של הנכס / הדירה בה אנו רוצים להשקיע

כאן אנו רוצים לבדוק עד כמה ניתן למכור במהירות את הנכס/דירה בעת צורך ולממשו לכסף זמין. יש להבחין בין מימוש מתוכנן מראש לבין צורך במימוש מיידי: במימוש מתוכנן ניתן להיות סבלניים ולהמתין זמן מה לקבלת מחיר גבוה יותר עבור הנכס; בעוד שבמימוש מהיר נתפשר בדרך כלל בשאלת המחיר. כיום, יש להביא בחשבון שנכס יכול לעמוד מספר חודשים בטרם יימכר – וככל שהאזור בו הוא נמצא הינו אזור בעל רמת ביקוש נמוכה – כך משך המכירה יתארך או שהמחיר בו נאלץ למכור את הנכס יהיה נמוך יותר. ישנם אזורים בהם הביקוש גבוה לדירות למכירה ולכן בדרך כלל קל לממש בהם בצורה אופטימלית נכסים, לעומת אזורים אחרים בהם ניתן אולי לרכוש נכסים יותר בזול אך קיים קושי במימושם.

מצבו הפיזי של הנכס / דירה

למצב הנכס השפעה על שכר הדירה שניתן לקבל עבור הנכס ועל היכולת להשכירו. נכס במצב רעוע גורר אחריו הוצאות רבות לבעל הנכס, גם אם מחירו נמוך וכביכול כדאי ומשתלם. כמו כן יש למצב הנכס השפעה על סך כל התשואה ממנו משום שככל שמצב הנכס פחות טוב, ההוצאות לאחזקתו גדלות והתשואה ממנו יורדת. כמובן שעבור נכס במצב טוב נוכל לדרוש שכר דירה גבוה יותר. עלינו לשאול את עצמנו לכן, בהקשר זה, האם באמת דירה להשקעה הנמכרת במחיר נמוך ומצבה הפיזי אינו טוב – תשרת את האינטרס שלנו כמשקיעים בנדל"ן; וכמה יעלה לנו לשפץ את הדירה ולהעמידה במצב טוב. לשאלות אלה השפעה על ההוצאה שלנו ועל ההכנסה שנוכל לקבל מהנכס.

המצב המשפטי והתכנוני של הנכס / הדירה

מצב תכנוני משפטי של נכס "נכס מציאה" עלול להיות נכס שמצבו המשפטי והתכנוני בעייתי. למשל, נכס עם חריגות בנייה, נכס הנמצא בכינוס נכסים וכדומה. יש לבדוק היטב נושאים אלה טרם רכישתו כדי לקחת בחשבון את מידת הסיכון שמוכנים לקחת ברכישת נכס כזה. מצב משפטי או תכנוני מורכב של נכס הוא פרמטר בקביעת מחיר הנכס – שני נכסים דומים שמצבם המשפטי שונה – לא יימכרו בדרך כלל באותו מחיר.

אנו מכירים מקרים בהם נכס שבמצב משפטי מורכב נמכר במחיר שהיה הרבה יותר אטרקטיבי לקונה – אך – שוב – הדבר מחייב בדיקה מעמיקה. מצב משפטי מורכב אינו מהווה בהכרח מצב המונע קניית הנכס – אך יש להיות מודעים לו ולהביאו בחשבון. בבדיקת המצב התכנוני של הנכס אין להסתפק בהצהרות המוכר אלא לבדוק ברשויות (רשות מקומית, טאבו, מינהל וכדומה). בבדיקות אלה חובה להיעזר בעורך דין שזה תחום התמחותו ולא להסתפק בבדיקה עצמית – כדי לא להיקלע למצבים בהם נקנה נכס שיסבך אותנו בהוצאות מיותרות.

בבואכם להשקיע בדירה באילת תוכלו לבחור בשני אופציות

1- דירה להשקעה מקבלן על הנייר – קחו בחשבון שיכול לעבור זמן רב עד לרגע שבו תקבלו את המפתח לנכס ובנוסף תצטרכו לקחת בחשבון עלויות נוספות כגון מדד תשומות הבנייה שמייצג את עלות חומרי הגלם לבניית הנכס להשקעה מדד זה בדרך כלל עולה

2- דירה קיימת אשר נמכרת לכם ע"י משקיע או בעל נכס שגר בנכס (

בהמשך הכתבה נעסוק בדברים שחשוב לדעת בעת רכישת דירה להשקעה מקבלן

השקעה בדירה מקבלן באילת

השקעה בדירה מקבלן באילת נחשבת לעיסקה בעלת סיכוי רווח גבוהה וזאת מכיוון שבזמן שאתם רוכשים דירה להשקעה באילת מקבלן אתם למעשה רוכשים דירה על הנייר שתימסר לכם רק בעוד מספר שנים בין 3 – 5 שנים תלויי בפרויקט ככל שתרכשו את הדירות בשלב מוקדם יותר של הבנייה כך תוכלו לקבל על הדירה מחיר טוב יותר. למעשה בשלב זה היזם נעזר במכירה מוקדמת של הפרויקט לשם מימון הפרויקט. אנו מכירם פרויקטים רבים שבהם ערך הדירה עלה בין 20% ל- 30% מהרגע שבה נרכשה הדירה על הנייר ועד הרגע שבו נמסרו המפתחות ללקוח.

מה חשוב לדעת לפני שרוכשים דירה מקבלן באילת?

• מי היזם שעומד מאחורי הפרויקט
• מי הקבלן המבצע שעומד מאחורי הפרויקט
• מהו המיקום של הפרויקט ביחס לנקודות מפתח בעיר כגון בתי ספר, אזור תיירות, קרבה לים, קרבה למרכזי קניות ועוד..
• מהם התוכניות העתידיות של השכונה אם יש כאלה
• האם הפרויקט קיבל היתר בנייה

מחסן וחנייה בפרויקט

בעת בדיקת חוזה מכר יש לשים לב לפרמטרים כגון: מחסן, גודל מחסן, מיקום מחסן, חנייה (מקורה או לא, צמודה או לא) וכדומה. כל הפרטים האלה חייבים להופיע בחוזה ולהיות מוגדרים מראש.

מערכות חימום מים

בבדיקת החוזה של הדירה יש להתייחס לנושא מערכת חימום המים. האם הקבלן מתחייב בחוזה לספק מערכת סולארית מושלמת, דודי חשמל והכנה בלבד למערכת סולארית וכדומה. כמובן שמומלץ להשתמש במערכת סולארית החוסכת אנרגיה (וחשבון חשמל). ככל שמדובר בדוד שמש רצוי שלא להתפשר על פחות מ-150 ליטר ולבדוק את מספר הקולטים.

תשתיות: חשמל, גז, מים, טלפון

האם ידעתם שהקבלן המבצע מתחייב בחוזה להצבת נקודות חשמל וכל הוספה (או אפילו הזזה) של נקודת חשמל יכולה להיות כרוכה בתוספת תשלום? ובכן, זה מה שקורה בפועל ועל כן בבדיקות החשמל שאתם מבצעים יש לעמוד היטב על מספר נקודות החשמל ומיקומן. כמו כן, חשוב כמובן שתשתיות שונות (חשמל, גז, מים, טלפון וכו’) יהיו כלולות במפרט הדירה ובמחיר הסופי. בנוסף בדקו האם הקבלן התחייב לספק במפרט גינון או חיבור לכבלים ומהן תוכניות השבילים, הגינה, ההשקיה, הצמחייה וכו’. לגבי חשמל וודאו כי המזגן שנבחר אכן מתאים לצרכי המשפחה מבחינת הרכב משפחתי, חלוקת חדרים וכדומה.

מס ערך מוסף

מע”מ, מס ערך מוסף, הוא מס אשר יש להוסיף בגין כל תשלום ברכישת שירותים (17% נכון לשנת 2016). חשוב מאד לבדוק כי המחיר שנקוב בחוזה כולל את המחיר הסופי של הדירה עם מע”מ. זאת הן לגבי המחיר של הנכס והן לגבי כל עלות בגין תוספת/שדרוג/שינוי.

היקף הרכוש המשותף

ברכישת דירה מקבלן בבניין מגורים אתם רוכשים את השטח הפרטי ואת זכויותיכם ברכוש המשותף. כלומר, לובי, חצר, מעליות, מועדון דיירים, חדרי מדרגות וכו’. בדקו מהו היקף הרכוש המשותף אשר הוצמד לדירות (לדוגמא, המסדרון שמחוץ לדירתכם) וכיצד נושא הרכוש המשותף מוסדר בנכס. האם הקבלן עדיין שומר זכויות לגבי השטחים המשותפים ומה שטחים אלה כוללים (גישה לגג, חניות, כניסה לבניין, מחסנים, שטחי גינון וכדומה). יודגש כי קבלן אשר אין בבעלותו דירה בנכס לא רשאי להחזיק ברכוש המשותף כאשר הבניין נרשם כבית משותף.

תשומות בנייה על דירה להשקעה מקבלן

כאשר רוכשים דירה מקבלן, מחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה וזאת מכיוון שלוקח מספר שנים לבנות דירה והקבלן שמכר לכם דירה במחיר מסוים חשוף לשינויים בעלויות השונות. בעצם זה שהקבלן מצמיד את מחיר הדירה למדד תשומות הבניה, הוא "מבטח" את עצמו מהשינויים בעלויות ומעביר את הסיכון אליכם כרוכשים. מדד תשומות הבנייה מתפרסם יחד עם מדד המחירים לצרכן ב-15 לכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

במידה ואתם מעונינים להשקיע בדירה חדשה מקבלן באילת אנו ממליצים לכם לבדוק את פרויקט "השדרה אילת" או פרויקטים אשר נמצאים ברחוב האלמוגים אילת.

אנו ממליצים לכם לבדוק את רחוב האלמוגים באילת מכיוון שהשכונה ברח' זה עוברת כיום (2022) פיתוח סביביתי רחב וכאשר התהליך יסתיים תעמוד באזור זה שכונה חדשה עם אזור תיירות מרשים שככל הנראה תעלה את כל ערך הנדל"ן באזור זה.

דירה להשקעה באילת – פרויקט השדרה אילת

לסיכום

לא כל הנוצץ זהב הוא ולא כל נכס זול הוא "מציאה". לעתים עדיפה רכישת נכס אשר ייתן תשואה מיידית קטנה יותר, אך עליית ערכו תהיה גבוהה יותר וכזה שקל יהיה לממשו בעת צורך.

בדרך כלל עליית ערך הנכס לאורך זמן מפצה בצורה משמעותית על תשואה נמוכה יותר.

יש לבחון רכישת נכס להשקעה בצורה מקיפה ושלמה – ורצוי להיעזר בבעלי מקצוע מן השורה הראשונה לשם כך. וזאת על מנת לא לסכן את הכסף שלנו.

המלצות קריאה נוספות: דירה להשקעה באילת & פרויקט נדלן להשקעה באילת

אולי יעניין אותכם: אטרקציות באילת | טיול טרקטורונים באילת | חופשה באילת

נכתב ע"י שי דוד "מר ווב"